CONCEPTOS INMOBILIARIOS BÁSICOS

Durante la búsqueda de tu inmueble encontrarás una serie de términos y conceptos propios del sector inmobiliario. Su conocimiento te servirá para comprender mejor la información que obtengas y tomar una decisión más rápida y acertada. A continuación, te damos las definiciones más importantes:

Tipos de superficie. En el sector inmobiliario existen diversos conceptos para referirse a la superficie de un inmueble. Su definición resulta sencilla y ayuda a comprender las dimensiones que en realidad tendrá nuestra vivienda.

• Superficie construida. Este es el dato que generalmente se da en los planos de la vivienda. La superficie construida incluye toda la superficie de la vivienda, con muros, huecos y terrazas, entre otros. Además, incluye la parte proporcional de portal, huecos de escalera, ascensor, y demás elementos comunes que le corresponden a la vivienda.

• Superficie ocupada. Este término es utilizado sólo en determinadas zonas de España y hace referencia a la superficie que resulta de restar a la superficie construida la superficie proporcional de la vivienda correspondiente a los elementos comunes.

• Superficie útil. Se mide en metros útiles, y es la suma de todas las superficies de la vivienda, descontando el grosor de los muros, pilares, patios, conductos y huecos de escalera, entre otros.

Tipos de Viviendas. Las viviendas se pueden clasificar siguiendo diferentes criterios, siendo los más importantes los detallados a continuación:

POR SU ESTRUCTURA:

• Bloques de pisos: Es la forma habitual de construir en las grandes ciudades. Se trata de edificios con varias viviendas dispuestas en bloque y con varias alturas.

Se suelen introducir elementos comunes que añaden valor a las viviendas, en busca de una mejor calidad de vida (piscinas, pistas deportivas, zonas verdes, etc.).

• Unifamiliares: viviendas individuales, normalmente con parcela, más frecuentes en las zonas de los alrededores de las grandes ciudades -conocidas como zonas residenciales- y pequeños pueblos de su área de influencia.

• Pareados: Se trata de construcciones individuales que comparten una pared (medianera) con otra vivienda, normalmente idéntica.

• Adosados: igual que los pareados pero comparten ambas medianeras con otras viviendas.

POR SU SITUACIÓN DE VENTA:

• Vivienda libre: son aquellas que se han construido sin acogerse a los beneficios y condiciones de viviendas de protección pública. No tienen limitación de precio de venta ni de superficie.

• Vivienda de Protección Pública: son aquellas que tienen limitaciones de venta o alquiler por haberse acogido a la normativa de Viviendas de Protección Pública. Es característico de este tipo de viviendas el que no puedan superar los 90 m2 útiles, o los 120 m2 útiles si son utilizadas por familias numerosas.

SEGÚN LA FASE DE CONSTRUCCIÓN:

• Sobre plano: la construcción de las viviendas no ha comenzado o está en desarrollo y el vendedor presenta el producto mediante un plano detallado de la futura vivienda.

• Recién construidas: Viviendas que una vez construidas se compran directamente al promotor o a una agencia inmobiliaria a la que el promotor ha delegado la venta.

• Segunda mano: Vivienda que, generalmente y una vez construida, ya ha sido habitada por un primer comprador y que sale a la venta con posterioridad a esa primera compra.

GASTOS TÍPICOS DE COMPRAVENTA

Para evitarte sorpresas es necesario que conozcas los gastos que genera la compraventa de un inmueble. La operación en sí es compleja por el número de profesionales que intervienen además del comprador y el vendedor (notario, registrador y entidades financieras). Una buena tramitación de la compraventa debe conseguir un cierre rápido, que te garantice establecer claramente la titularidad de la propiedad del inmueble, y que te permita en el futuro realizar cualquier otra gestión sin mayores complicaciones ni gastos extraordinarios.

Gastos típicos, sin incluir la hipoteca.

• I.V.A. (Impuesto sobre Valor Añadido). Su cuantía es un 7% del valor de la vivienda. En el caso de garajes y trasteros su cuantía es de un 7% o de un 16%, según las circunstancias en las que se realice la operación y de acuerdo con la legislación vigente en cada momento. En el caso de locales comerciales, su cuantía será del 16% de su valor.

• I.A.J.D. (Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados). Su coste es del 1% del valor de la vivienda, aunque dicho porcentaje puede variar en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble. Es de pago obligado por el comprador a la Hacienda correspondiente, siempre que sea la 1ª transmisión del inmueble una vez construido. Si la compraventa es sobre una Vivienda de Protección Pública, la operación está exenta de este impuesto.

• Gastos Notariales. Son los costes a pagar por la intervención del Notario en la formalización de la escritura de compraventa.

• Gastos de Registro. Son los costes a pagar por los honorarios del Registrador por la inscripción de la compraventa del inmueble.

Gastos relacionados con la hipoteca. En el caso de necesitar financiación, el comprador tendrá que afrontar una serie de gastos para formalizar su hipoteca. Algunos de estos gastos son muy similares a los anteriores. Sin embargo, son independientes al aplicarse al concepto de la hipoteca y no de la compraventa del inmueble como en el caso anterior.

• I.A.J.D. (Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados). Su coste es del 1% de la responsabilidad hipotecaria (aproximadamente 1,5 veces el capital del préstamo), aunque dicho porcentaje puede variar en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble. Es de pago obligado por el prestatario del crédito (el comprador) a Hacienda siempre que se realiza un documento público de hipoteca.

Se estará exento de este impuesto si la hipoteca es sobre una Vivienda de Protección Pública o en el caso de que el comprador se subrogue en el préstamo hipotecario del promotor.

• Comisión de apertura, gastos de estudio y gestión de la hipoteca. Estos los determina cada entidad financiera y pueden variar en cada una de ellas.

• Gastos de Tasación: La ley obliga a la valoración del inmueble por tasadores oficiales antes de autorizar el préstamo hipotecario. El coste de tasación dependerá del valor en el que sea tasado el inmueble.

• Gastos Notariales: Son los gastos a pagar por la intervención del Notario en la formalización de la escritura de hipoteca. Es un gasto que paga el prestatario, es decir el comprador.

• Gastos de Registro: Son los honorarios del Registrador por su labor en la inscripción de la hipoteca. Es un gasto que también paga el comprador.